La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre elementos privativos —de uso y disfrute exclusivo de un propietario— y elementos comunes —de todos—. En teoría, esta distinción debería estar clara en la escritura de división horizontal de cada edificio. En la práctica, hay elementos del edificio cuya titularidad nadie ha comprobado desde que el edificio se construyó y que existen en un limbo donde nadie sabe de quién son ni quién tiene que mantenerlos.
Una terraza con diez años de suciedad acumulada
La terraza en cuestión estaba en el nivel del quinto piso, accesible desde el rellano de esa planta. No daba a ningún piso en concreto —el edificio solo tenía cuatro plantas de viviendas y el quinto era un trastero comunitario—. Cuando llegué a la comunidad, la terraza tenía hojas acumuladas de años, la impermeabilización estaba deteriorada, había una silla plástica rota que nadie reclamaba y el desagüe estaba obstruido. Le pregunté a la empresa de limpieza por qué no la limpiaban. Dijeron que su contrato especificaba “portal, escaleras, ascensor y garaje”, y que la terraza no estaba incluida. Le pregunté al vecino del quinto —el más cercano— si era de uso privativo. Dijo que no, que nunca había tenido llave de acceso. El administrador anterior lo había catalogado como “zona privativa del trastero comunitario”, que es una categoría que no tiene demasiado sentido jurídico.
Cómo se resolvió y qué hay que revisar en cada edificio
Revisé la escritura de división horizontal. La terraza aparecía como “cubierta transitable de uso común”. Era de todos. Añadimos su limpieza al contrato de la empresa —60 euros más al mes, dos visitas mensuales—, presupuestamos la reparación del desagüe y la impermeabilización y lo aprobamos en junta sin ningún voto en contra porque todos entendieron que era un problema real. La lección: en cualquier comunidad hay elementos cuya titularidad nadie ha revisado desde que se construyó el edificio. Una lectura de la escritura de división horizontal —que debería tener el administrador— resuelve la mayoría de las dudas antes de que se conviertan en conflictos.